Эксперты предлагают классифицировать коттеджные поселки
Отсутствие управляющих компаний в коттеджных поселках часто ведет к проблемам с содержанием общей инфраструктуры и благоустройством.
Участники комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства при общественном совете Минстроя РФ в ходе Сибирской строительной недели рассмотрели ключевые проблемы отрасли. По мнению экспертов, малоэтажное строительство требует отделения от многоэтажного, разработки новых правил, введения классификации и передачи коттеджных поселков под управление специализированных компаний. Также прозвучали призывы смягчить планируемые условия по комплексному развитию территорий для ИЖС, в том числе в Новосибирской области.
Эксперты отмечают целый ряд серьезных трудностей, с которыми сталкивается сфера индивидуального жилищного строительства.
КРТ и управляющие компании
Сергей Новиков констатирует, что в Новосибирске становится все меньше свободных земель для возведения новых коттеджных поселков.
Ефим Басин, председатель Наблюдательного совета Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального строительства, указал на ряд трудностей в сфере ИЖС. Он отметил, что по всей России нормативы обеспечения социальной инфраструктурой для коттеджных поселков являются завышенными, и приравнивать их к многоквартирным домам некорректно.
Кроме того, до сих пор не принят закон, позволяющий создавать управляющие компании в коттеджных поселках. Формально это отдельные дома на собственных участках, но на практике жители используют общую инфраструктуру, что часто приводит к спорам.
«Проект уже два года назад был принят в первом чтении, но до сих пор, к сожалению, лежит на полках отраслевого комитета в Госдуме», — констатировал Ефим Басин.
Эксперт также подчеркнул необходимость поиска альтернативных источников финансирования для ИЖС на фоне сложной экономической ситуации и сокращения субсидий на льготную ипотеку.
«Хорошо забытое старое, которое уже было в советское время. Это жилищные кооперативы, в том числе молодежные, накопительная система. Наконец, арендное строительство — лизинг жилья с последующим выкупом. Много примеров, которые кое-где уже применяются, мы должны эту систему узаконить», — заявил председатель ассоциации.
Басин предложил обратиться в Госдуму с инициативой ускорить рассмотрение соответствующих законопроектов. Он также отметил, что требуется обновление законодательства о КРТ, поскольку оно накладывает чрезмерную нагрузку на застройщиков в сфере ИЖС.
Владимир Бессонов, руководитель строительной компании «Плотникофф», пояснил, что необходимы льготные кредиты для возведения домов. Максимальная сумма ипотеки в Новосибирской области составляет в основном 6 миллионов рублей, что при постоянном росте цен на материалы и рабочую силу недостаточно для строительства качественного малоэтажного жилья.
«Застройщики МКД еле справляются с детскими садами и школами, а мы вешаем это на ИЖС. Можем всё оставить так, но тогда ИЖС в России можно похоронить», — считает Владимир Бессонов.
Рекордные показатели по вводу жилья эксперт связал с ранее наработанными проектами, тогда как продажи, по его словам, снизились. Сейчас отрасль нуждается в поддержке и должна быть выделена из-под правил, действующих для многоквартирного строительства.
Классификация поселков
Сергей Новиков, эксперт выставочного центра ИЖС «Малоэтажный Новосибирск», согласился с необходимостью создания управляющих компаний в поселках. Он также указал на отсутствие четкой классификации на рынке, из-за чего покупатель зачастую не понимает, что получит в итоге. Застройщики могут обещать асфальтированные дороги, озеленение и спортивные комплексы, но эти обещания о качественной среде часто не выполняются.
«Стоят красивые здания, но вразброс. Парковая зона в итоге выглядит, как столики с мангалами, появляется одна асфальтированная центральная дорога, а всё остальное утопает в грязи, коммуникации пущены поверху. 80% рынка Новосибирска выглядит так, как я описал: полный раздрай без архитектурного кода», — описал ситуацию Сергей Новиков.
Эксперт предложил ввести систему деления поселков на классы, аналогичную той, что применяется для многоквартирных домов, чтобы покупатель четко понимал, какую среду он приобретает.
Предлагаемая классификация включает три уровня:
- Базовый уровень (условный экономкласс). Сюда попадает большинство текущих и недавно сданных проектов. Покупатель получает квадратные метры, но вынужден самостоятельно решать возникающие проблемы, а обещанная инфраструктура может быть создана с существенной задержкой.
- Стандарт (условный комфорт-класс). Это покупка готовой среды, включающей тротуары, подземные коммуникации, детские и спортивные площадки, охрану, управляющую компанию, магазин и ландшафтный парк. Архитектурный код определяется типовыми проектами, а все дома сдаются с тепловым контуром.
- Оптимальный класс (условный бизнес-класс). Речь идет о клубных поселках с ресторанами, SPA-центрами, спортивными объектами, коворкингами и местами для встреч. Архитектурный код обязателен, но дома уже не типовые, а с индивидуальными особенностями. Также внедряется скрытая инженерия и система «умный дом».
«Здесь необходимо сохранить эстетику, чтобы за забором не построили замок в стиле ренессанс», — отметил Новиков.
Эксперт обратил внимание на то, что в Новосибирске остается всё меньше территорий для строительства коттеджных поселков. Застройщики умеют возводить качественные дома, но окружающая среда часто не соответствует ожиданиям, что требует отдельного внимания.
Ранее застройщики многоквартирных домов также заявляли о трудностях, указывая, что в текущих экономических условиях обязательства по КРТ стали непосильной ношей. Они предложили скорректировать договоры, сдвинув сроки реализации проектов.
